Der Verkauf einer Liegenschaft ist für viele GmbHs und AGs mehr als eine Immobilientransaktion – er kann vor allem auch bei Projektgesellschaften die Übertragung des gesamten Vermögens der Gesellschaft darstellen. Genau hier liegt ein Risiko, das in der Praxis leicht übersehen wird: Wird die erforderliche Zustimmung der Gesellschafter oder Aktionäre nicht korrekt eingeholt oder für die Übertragung der Liegenschaft die richtige Form nicht eingehalten, kann die Transaktion im schlimmsten Fall unwirksam sein. Anders als beim Verkauf des gesamten Unternehmens wird bei Immobilientransaktionen in der Praxis oft übersehen, dass gesellschaftsrechtliche Expertise ebenfalls benötigt wird.
Die Grundregeln
Geschäftsführer einer GmbH müssen vor der Veräußerung wesentlicher Bestandteile des Gesellschaftsvermögens grundsätzlich die Zustimmung der Generalversammlung einholen. Der Grund dafür ist einfach: Ein solcher Verkauf geht über die gewöhnliche Geschäftsführung hinaus.
In vielen Fällen genügt für eine Zustimmung der Generalversammlung eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, ist das abgeschlossene Geschäft nach außen in der Regel trotzdem wirksam. Die Gesellschaft kann aber Schadensersatzansprüche gegen den Geschäftsführer haben.
Noch strenger sind die Anforderungen, wenn sich die GmbH bereits in Liquidation befindet. Der Liquidator muss das Gesellschaftsvermögen möglichst gut verwerten. Oft ist es wirtschaftlich sinnvoll, das Unternehmen oder wesentliche Vermögenswerte als Ganzes zu verkaufen, anstatt einzelne Bestandteile getrennt zu veräußern. Eine solche Gesamtverwertung bedarf in der Liquidation eines Beschlusses der Generalversammlung mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Wichtig ist: Diese Genehmigung ist hier nicht bloß eine interne Absicherung. Ohne Genehmigung kommt das Rechtsgeschäft nicht wirksam zustande.
Anwendung der strengeren Regeln des Aktienrechts
Weniger bekannt ist, dass ähnliche Überlegungen auch außerhalb einer Liquidation relevant sein können. Das gilt insbesondere dann, wenn nicht nur irgendein Vermögenswert verkauft wird, sondern faktisch das gesamte Gesellschaftsvermögen oder ein wesentlicher Teil davon.
Ausgangspunkt dafür ist § 237 AktG. Diese Bestimmung gilt, dass eine Aktiengesellschaft ihr gesamtes Gesellschaftsvermögen nur aufgrund eines Beschlusses der Hauptversammlung übertragen darf. Dafür ist eine Mehrheit von drei Vierteln des vertretenen Grundkapitals erforderlich. Außerdem muss der Vertrag in Notariatsaktsform abgeschlossen werden.
Werden diese Anforderungen nicht eingehalten, ist die Vermögensübertragung unwirksam. Jede beteiligte Partei kann dann grundsätzlich die Rückabwicklung verlangen.
Der Oberste Gerichtshof hat im Jahr 2018 entschieden, dass § 237 AktG auch auf GmbHs analog angewendet werden soll. Wenn eine Maßnahme so stark in die Struktur der Gesellschaft eingreift, sollen GmbH-Gesellschafter nicht wesentlich schlechter geschützt sein als Aktionäre einer AG.
Diese Entscheidung hat in der Praxis erhebliche Unsicherheit ausgelöst. Viele Fragen sind bis heute nicht abschließend geklärt. Dazu etwa zählen:
Welche Mehrheit ist beim Genehmigungsbeschluss genau erforderlich? Sollen nicht sogar alle Gesellschafter zustimmen?
Welche Form muss der Gesellschafterbeschluss haben?
Muss auch der Vertrag selbst in einer bestimmten Form abgeschlossen werden?
Sind zusätzliche Informations- und Schutzmechanismen zu beachten?
Besonders heikel bei Immobilientransaktionen
Gerade bei Immobilientransaktionen können Fehler schwerwiegende Folgen haben. Wurde eine Liegenschaft bereits verkauft und im Grundbuch eingetragen, lässt sich die Titelurkunde nicht immer einfach nachträglich durch eine formgültige Urkunde ersetzen. Für Unternehmen, Käufer, finanzierende Banken und Berater entsteht dadurch ein erhebliches Risiko.
Das betrifft nicht nur künftige Verkäufe, sondern kann auch ältere Transaktionen in einem neuen Licht erscheinen lassen. Eine Sanierung gestaltet sich oft schwierig.
Praktische Empfehlung
Solange der Gesetzgeber keine klare Regelung schafft und sich keine gefestigte Rechtsprechung entwickelt hat, empfiehlt sich eine vorsichtige Vorgehensweise. Bei Transaktionen, bei denen eine GmbH ihr wesentliches Vermögen überträgt, sollten vorsorglich die strengeren Anforderungen geprüft und – wenn sinnvoll – eingehalten werden.
Das bedeutet nicht, dass jede Immobilientransaktion unnötig verkompliziert werden muss. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls: Welches Vermögen wird im Einzelfall übertragen? Wie ist die Gesellschaftsstruktur? Kann mit der Zustimmung aller Gesellschafter gerechnet werden?
Bei Projektgesellschaften ist der Verkauf des Gesamtvermögens von Anfang an beabsichtigt. Eine frühe Analyse des Gesellschaftszwecks kann sehr hilfreich sein. Bereits im Gründungsstadium können in den Gesellschaftsvertrag Regelungen aufgenommen werden, welche Sicherheit für die künftigen Transaktionen schaffen.
Gerade an dieser Schnittstelle zeigt sich, dass Immobilientransaktionen nicht nur Immobilienrecht sind. Wenn die verkaufte Liegenschaft ein wesentliches Vermögen der Gesellschaft ist, bedarf es zusätzlich gesellschaftsrechtlicher Erfahrung. ATLAS Rechtsanwälte verbindet beide Kompetenzen und unterstützt Unternehmen dabei, Transaktionen rechtssicher, effizient und mit Blick für die wirtschaftliche Realität umzusetzen.
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